감정평가실무: 개량물의 최유효이용 분석

1. 현 상태
1) 개별물건 기준: 9,024,400,000

2) 일괄수익가액: 9,304,380,000

3) 시산가액 결정
토지 및 개량물로서 중도적 이용에 할당될 수 있는바, 일체 효용성을 반영하는 수익가액 기준함. ∴ 9,300,000,000

2. 리모델링 시
14,422,100,000 – 2,500,000,000 = 11,922,100,000

3. 철거 후 신축
8,400,000,000 – 260,000,000 = 8,140,000,000

1. 이용상황 결정(상업용)
대상은 개량물(복합부동산)으로 합리적ㆍ합법적이용으로서 물리적으로 채택가능한 대안으로서 최고의 경제적 가치를 창출하는 상업용이 최고최선의 이용으로 분석됨.

2. 업무용 신축 이용 방안의 검토
업무용 신축의 이용방안이 토지만 의 최고최선일 수 있으나 현 상태의 개량물이 소재하는 상황에서는 업무용으로 전환에 대한 성숙이 미진하여 현 부동산을 철거하는 경우 전환비용(철거비용, 건축비용 등) 및 대기비용(건축기간 동안 임대료 손실)을 발생시키기 때문인 것으로 분석됨.

3. 시장가치 원칙의 측면 (감칙§5) – 최유효이용의 원칙
대상부동산의 시장가치는 최고최선의 이용을 기준으로 형성되는 최유효이용의 원칙에 이론적 근거 및 시장가치 원칙에서 판단함.

4. 현황평가 원칙의 측면 (감칙§6)
감정평가 원칙 중 현황평가 원칙에 따라 대상은 개량물(건물)이 소재하는 상태를 기준으로 판단함.

5. 개별물건기준 원칙의 측면 (감칙§7)
대상부동산은 토지ㆍ건물의 복합부동산으로 대상물건마다 개별로 평가하여야 하나 최고최선의 이용분석 결과 대상물건이 일체(개량물이 소재하는 상태)로 거래되며 용도상 불가분 관계에 있는 경우에 해당하는 것으로 최고최선의 분석으로 판단되었는 바, 일괄 감정평가액을 기준으로 결정함.

6. 시장가치 결정
상기의 검토 결과를 종합하여 상업용(리모델링)을 기준한 시장가치는 ~ 임.

2. 중도적 이용과 상업용의 이용방안 결과 분석

현 상태의 개량물이 소재하는 상황에서는 상업용으로 전환 및 성숙이 미진하거나, 전환비용(철거비용, 건축비용 등) 및 대기비용(건축기간 동안 임대료 손실)을 발생시키는 경우라면 현 상태가 최고최선의 이용으로 중도적 이용에 할당될 수 있음. 그러나 상업용의 최고최선 분석 결과 현 개량물을 철거하고 상업용 건물을 신축 개발하는 방안이 최고최선의 이용으로 결정됨

1. 지역분석: ㅇㅇ시는 숙박업 지속적 감소세, 공동주택 전환과정에 있으며 , 전반적인 숙박시설 영업상황 악화로 인근지역 Age-cycle이 쇠퇴기에 있음.

2. 대상물건의 특성: 내용연수가 거의 경과한 숙박시설로, 공동주택 전환가능성이 인정되며, 전환의 경제적 타당성이 인정됨.

3. 시산가액 조정 및 결정: 지역의 변화, 대상물건의 특성 등을 고려하고 평가목적, 용도전환가능성, 시장의 행태 등 반영. 공동주택 신축을 고려한 할당가치가 현황가치 보다 높아 공동주택 전환 시 가치를 기준하여 시장가치를 결정함.