감정평가조건은 실무에서 문제로 출제하기 딱 좋다. 판단을 할 수 있는 지 확인할 수 있기 때문이다. 감정평가목적에 따라 감정평가조건의 적용여부도 달라진다. 담보평가에서 조건부 평가는 불가능하다. 다만, PF담보평가의 경우에는 가능하다. 감정평가조건은 법령에 따라야 한다. 감칙 제6조를 확인하자.
INDEX
Ⅰ. 감정평가조건(감칙 제6조)
1. 전제조건(감칙 제6조제2항): 법령, 의뢰인, 사회통념상
제6조(현황기준 원칙) ① 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
② 감정평가법인등은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(이하 “감정평가조건”이라 한다)을 붙여 감정평가할 수 있다.
1. 법령에 다른 규정이 있는 경우
2. 의뢰인이 요청하는 경우
3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우
③ 감정평가법인등은 제2항에 따라 감정평가조건을 붙일 때에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성을 검토해야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그렇지 않다.
④ 감정평가법인등은 감정평가조건의 합리성, 적법성이 결여되거나 사실상 실현 불가능하다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.
2. 유의(검토)사항(감칙 제6조제3항)
1) 합리성
현재 조건이 사업의 진행절차 고려 시 진행에 무리가 없는지 등
2) 적법성
관련 제한 허가요건 등을 충족하는지 등
3) 실현가능성
재무적, 물리적 측면에서 실현가능한 지, 사업의 타당성, 대출가능성 등
| 지상건물 멸실되는 것을 가정하여 평가의뢰. 성숙중인 성권, 호텔 신축 예정. 멸실 신고 득함. 일부 철거 진행 중. 임차인 전원 퇴거. 특별계획구역 지정 및 사업계획 승인 득함. |
1. 처리방침 감칙 제6조 기준. 지상건물 멸실 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성을 검토함 2. 조건에 대한 검토 1) 합리성 성숙중인 상권으로서 인근의 정비계획과 부합하며, 최유효이용으로의 개발로서 합리적임. 2) 적법성 호텔 신축을 위한 특별계획구역 지정 및 사업계획 승인을 득하였으며, 지상건물에 대한 멸실신고 득함. 3) 실현가능성 현 건물이용중단. 점유 없어 멸실은 실현가능함 3. 조건부 감정평가 여부 제시된 조건을 수용하며, 지상건물 멸실조건, 특별계획구역 등 반영 평가. |
| 본 건은 감칙 제6조 제2항 제2호 의뢰인 요청이 있는 경우로, 기준시점 현재 실시계획인가 득한 상태로 지형도면고시에 따라 실현될 가능성이 높으며, 매입이 완료된 현황 등을 고려 시 당해 완공 후 가치 조건은 합리성, 적법성을 가지며, 도급계약상태 등을 고려 시 재무적 측면이나, 물리적 측면에서 실현가능성이 충분하다고 판단됨. 따라서 본건에 부여된 평가조건의 합리성, 적법성, 실현가능성이 있음. |
1. 전제조건 아파트 공급가액의 토지와 건물 안분을 목적으로 하는 부가세 감정평가로 이용상황 조건 부가는 사회통념상 필요하다고 인정 2. 유의사항 ① 인근지역 내 아파트 이용은 표준적 이용 중 하나로 합리적이며, ② 법적으로 아파트 건축이 허용되어 적법하며, ③ 건축계획 등 검토결과 실현가능성이 인정됨 |