감정평가란 대상물건의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 감정평가서에는 대상물건에 대한 사항, 감정평가 목적, 기준시점, 기준가치, 산출근거 등이 담겨 있어야 한다. 그래서 감칙 제13조에 감정평가서 작성방법을 구체적으로 명시하고 있다. 감칙은 법규성이 있다. 때문에 이에 따르지 않은 감정평가서는 위법하게 된다. 그리고 감정평가서 작성이 중요한 이유는 이게 바로 실무를 풀 때, 그리고 실무에서 답안을 작성할 때의 기본적인 골격이기 때문이다. 이해했으면, 암기하자. 감칙을 보고 시작하자. (※ 여기서 하는 모든 말은 모두 수험생인 나에게 하는 말이다.)
INDEX
- Ⅰ. 감정평가서
- Ⅱ. 감정평가서의 작성원칙
- Ⅲ. 감정평가서 작성방법
- 1. 필수적 기재사항 (명 성 대 표 적 기(조작) 실 외 조 액 근 자 밖)
- 2. 복수의 대상물건의 감정평가액 표시방법
- 3. 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견에 포함되어야 하는 세부항목
- 1) 적용한 감정평가방법, 감가수정 및 시산가액 조정 등 감정평가액 결정 과정
- 2) 공시지가기준법으로 토지를 감정평가한 경우 비교표준지의 선정 내용, 비교표준지와 대상토지를 비교한 내용 및 그 밖의 요인을 보정한 경우 그 내용
- 3) 재조달원가 산정 및 감가수정 등의 내용
- 4) 적산법이나 수익환원법의 경우 기대이율 또는 환원율(할인율)의 산출근거
- 5) 일괄감정평가, 구분감정평가 또는 부분감정평가를 실시한 경우 그 이유
- 6) 감정평가액 결정에 참고한 자료가 있는 경우 그 자료의 명칭, 출처와 내용
- 7) 대상물건 중 일부를 감정평가에서 제외한 경우 그 이유
- 8) 그 밖에 이 기준이나 감정평가관계법규에서 감정평가액을 결정할 때 적도록 한 사항
- Ⅳ. 감정평가서의 법률적 성격과 감정평가사의 책임
제13조(감정평가서 작성) ① 감정평가법인등은 법 제6조에 따른 감정평가서(「전자문서 및 전자거래기본법」에 따른 전자문서로 된 감정평가서를 포함한다. 이하 같다)를 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성해야 한다. <개정 2016. 8. 31., 2022. 1. 21.>
② 감정평가서에는 다음 각 호의 사항이 포함돼야 한다. <개정 2022. 1. 21.>
1. 감정평가법인등의 명칭
2. 의뢰인의 성명 또는 명칭
3. 대상물건(소재지, 종류, 수량, 그 밖에 필요한 사항)
4. 대상물건 목록의 표시근거
5. 감정평가 목적
6. 기준시점, 조사기간 및 감정평가서 작성일
7. 실지조사를 하지 않은 경우에는 그 이유
8. 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가한 경우에는 제5조제3항 각 호의 사항. 다만, 같은 조 제2항제1호의 경우에는 해당 법령을 적는 것으로 갈음할 수 있다.
9. 감정평가조건을 붙인 경우에는 그 이유 및 제6조제3항의 검토사항. 다만, 같은 조 제2항제1호의 경우에는 해당 법령을 적는 것으로 갈음할 수 있다.
10. 감정평가액
11. 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견
12. 전문가의 자문등을 거쳐 감정평가한 경우 그 자문등의 내용
13. 그 밖에 이 규칙이나 다른 법령에 따른 기재사항
③ 제2항제11호의 내용에는 다음 각 호의 사항을 포함해야 한다. 다만, 부득이한 경우에는 그 이유를 적고 일부를 포함하지 아니할 수 있다. <개정 2014. 1. 2., 2015. 12. 14., 2016. 8. 31., 2022. 1. 21.>
1. 적용한 감정평가방법 및 시산가액 조정 등 감정평가액 결정 과정(제12조제1항 단서 또는 제2항 단서에 해당하는 경우 그 이유를 포함한다)
2. 공시지가기준법으로 토지를 감정평가한 경우 비교표준지의 선정 내용, 비교표준지와 대상토지를 비교한 내용 및 제14조제2항제5호에 따라 그 밖의 요인을 보정한 경우 그 내용
3. 재조달원가 산정 및 감가수정 등의 내용
4. 적산법이나 수익환원법으로 감정평가한 경우 기대이율 또는 환원율(할인율)의 산출근거
5. 제7조제2항부터 제4항까지의 규정에 따라 일괄감정평가, 구분감정평가 또는 부분감정평가를 한 경우 그 이유
6. 감정평가액 결정에 참고한 자료가 있는 경우 그 자료의 명칭, 출처와 내용
7. 대상물건 중 일부를 감정평가에서 제외한 경우 그 이유
④ 감정평가법인등은 법 제6조에 따라 감정평가서를 발급하는 경우 그 표지에 감정평가서라는 제목을 명확하게 적어야 한다. <개정 2022. 1. 21.>
⑤ 감정평가법인등은 감정평가서를 작성하는 경우 법 제33조제1항에 따른 한국감정평가사협회가 정하는 감정평가서 표준 서식을 사용할 수 있다. <개정 2022. 1. 21.>
Ⅰ. 감정평가서
1. 감정평가서 의의
감정평가서란 평가과정의 최종단계에서 감정평가사가 그의 평가결과를 의뢰인 또는 지시인에게 알리기 위하여 감정평가의 결과를 기재한 문서를 말한다. 이것은 감정평가사가 자기의 지식과 경험에 따라 대상물건의 경제적 가치를 판단하는 의견을 나타냄으로써 그 책임소재를 분명히 하는데 목적이 있는 것이다.
2. 감정평가서의 중요성
감정평가사는 자신의 필요에 의해서 감정평가를 하는 것이 아니라 타인의 의뢰를 받고 자기의 전문적인 학식과 경험에 의하여 감정평가하는 것이므로 전문가의 입장에서 감정평가한 결과가 설득력 있게 의뢰인에게 전달되어야 한다. 또한 감정평가서의 내용은 의뢰인에게는 물론 제3자에게도 영향을 미치게 되며, 그것은 적정한 가격형성의 기초가 되는 것이므로 감정평가사는 감정평가서를 작성함에 있어 특히 오해가 발생하지 않도록 기대하여야 한다. 그리고 법령과 규정에서 정한 감정평가서 기재사항을 명확히 인식하여 기재사항의 누락이 없도록 하여야 한다.
Ⅱ. 감정평가서의 작성원칙
1. 감정평가서의 기술상 작성원칙
감정평가서는 논증에 대한 추론과 설명적인 자료에 의하여 감정평가상의 문제에 대한 정의로부터 분명한 결론을 유도한다. 따라서 감정평가사는 모든 사실, 논증에 대한 추론 그리고 결론들에 대한 표현을 분명하고 간결하게 하되, 표현방식과 내용의 일관성을 유지하여야 한다. 감정평가 결과로부터 얻어진 분석 의견과 결론은 의뢰인에게 효과적인 방법으로 전달하여야 하며, 이해관계인이나 일반인을 잘못된 방향으로 유도하지 않아야 한다. 즉 감정평가서의 내용은 같은 물건에 대하여 가치형성의 지표가 되기도 하므로, 감정평가서는 의뢰인 등 해당 감정평가의 직접 관계자뿐만 아니라 일반 대중도 그 내용을 쉽게 알 수 있도록 작성되어야 한다.
2. 감정평가서의 내용상 작성원칙
감정평가서에는 평가대상, 기준시점, 감정평가액, 수집된 자료의 처리방법, 감정평가사의 서명, 날인 등이 명시되어야 한다. 감칙 제13조제2항에서는 감정평가서에 포함하여야 할 필수적인 기재사항을 나열하고 있으며, 동조 제3항에서는 제2항제11호의 기재사항에 포함하여야 하는 내용을 구체적으로 규정하고 있다. 기재사항 이외에도 의뢰인 등이 감정평가 결과를 이해할 수 있을 정도의 정보를 충실히 기재하도록 규정한 것이다. 다만 의뢰인 등의 이해 정도가 개개인의 지적능력과 경험에 좌우되는 것은 아니며, 통상적인 수준에서의 이해 정도를 의미한다고 할 것이다. 따라서 감정평가법인등은 물건의 내용 및 가치형성에 관한 각종 자료를 충실히 검토, 분석하여 감정평가한 결과와 산출근거 및 감정평가의견, 법규 및 지침 등 소정의 기재사항을 감정평가서에 누락 없이 명료하게 기술하고 감정평가서 사용의 제한사항을 기재하여야 한다.
Ⅲ. 감정평가서 작성방법
1. 필수적 기재사항 (명 성 대 표 적 기(조작) 실 외 조 액 근 자 밖)
필수적 기재사항은 감정평가서에 반드시 기재하여야 하는 사항으로 임의로 생략할 수 없다. 기재가 누락된다면 하자있는 감정평가서가 되므로 누락이 되지 않도록 유의하여야 한다.
1) 감정평가법인등의 명칭
감정평가법 제6조에서 규정하고 있으며 감정평가 주체인 감정평가법인등을 감정평가서에 명확히 기재하여 밝히도록 하고 있다. 즉 감정평가를 수행한 주체(사무소 또는 법인의 명칭)를 표시하는 것은 감정평가의 책임 소재를 분명하게 해준다.
2) 의뢰인의 성명 또는 명칭
감정평가사는 누군가의 의사결정을 위해 정보를 제공해 주는 것으로, 감정평가 결과를 이용하여 의사결정을 하고자 하는 사람은 감정평가의 의뢰인이 되는 것이 통상적이다. 즉 감정평가서는 의뢰인 또는 의뢰인의 대리인에게 발송되어야 하기 때문에 의뢰인이 기재되어야 한다. 그러나 의뢰인과 대상물건의 소유자가 다른 경우가 문제가 될 수 있다. 즉 타인 소유 물건을 감정평가 의뢰할 수 있는가이다. 이는 사유재산제도 하에서 소유권은 배타적인 권리이므로, 타인의 재산을 감정평가 의뢰하는 경우에는 그 사실을 소유자에게 알리고 경우에 따라서는 확인을 받는 절차가 필요하다. 또한 감정평가수수료를 청구할 대상으로 의뢰인이 기재되어야 한다. 따라서 의뢰인과 대상물건 소유자와 구분하여 감정평가서에 기재하여야 한다.
3) 대상물건의 내용 (소재지, 종류, 수량, 기타 필요한 사항)
대상물건의 내용은 대상물건의 표시와 관련된 사항으로서 대상물건의 소재지, 지번, 구조, 용도, 수량 또는 권리관계 등 대상물건에 관한 사항을 명확히 표시하여야 한다. 감정평가의 대상을 확정하는 것은 감정평가의 범위를 결정하고 책임소재를 명확히 하는 의미를 갖는다.
① 소재지는 일반적으로 의뢰인이 제시하는 등기사항전부증명서, 토지 및 건축물대장등본에 표시된 대로 기재한다. 등기부내용과 대장내용이 상이할 경우에는 현황에 맞는 공부상의 소재지를 기재한다.
② 종류란 토지의 경우 지목, 건물의 경우 구조, 용도, 기타 동산의 경우 품명, 규격, 형식 등을 말한다. 이를 감정평가의 의뢰인 등이 알 수 있도록 감정평가서에 기재한다.
③ 수량 란에는 공부상의 수량과 사정상의 수량으로 구분하여 기재한다.
4) 대상물건 목록의 표시근거
감정평가명세서상의 대상물건 목록을 어떠한 자료에 근거하여 작성하였는지를 알려주는 항목으로, 대상물건별 목록작성 근거 서류 또는 공부의 종류, 사본의 여부 등을 기재한다. 대상물건 목록의 표시근거를 기재하는 것은 감정평가대상을 확정하는 근거가 되고, 이에 따라 감정평가의 범위가 결정되고 감정평가의 책임소재에도 영향을 미치기 때문이다.
① 토지의 경우 등기사항(전부, 일부)증명서, 토지(임야)대장등본 등이며 건물일 경우에는 등기사항(전부, 일부)증명서, 건축물(과세)대장등본 등이 그 표시근거가 된다. ② 의뢰인이 제시한 의뢰(제시)목록을 표시근거로 하기도 한다. ③ 감정평가법인등이 직접 등기내용을 발급하여 처리하였을 때에는 “등기사항(전부, 일부)증명서”로 표시하고, 의뢰한 제시목록에 의하였을 경우는 “의뢰(제시)목록”으로 표기한다. 공부내용이 실지와 상이한 경우에는 실제와 부합되는 공부를 선택하여야 한다.
5) 감정평가목적
감정평가의뢰의 목적에 따라 감정평가액이 달라질 수 있으므로 감정평가서에는 감정평가목적을 명확히 기재하여야 하며, 해당 목적 이외의 목적으로 사용할 수 없다는 점을 분명하게 기재하여야 한다.
6) 기준시점 조사기간 및 감정평가서 작성일
대상물건의 가치는 시간의 경과에 따라 변화하므로 특정 시점을 기준으로 감정평가액이 결정되었음을 분명하게 하여야 한다. 특정시점이란 기준시점을 의미하고 기준시점에서 감정평가액이 결정되었다는 것은 기준시점 이전 또는 기준시점 이후에는 유효하지 않다는 것을 의미하기 때문에 이 사실을 의뢰인 등에게 명확하게 설명하여야 한다. 기준시점이란 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜를 말하며, 기준시점 란에는 미리 정하여진 날짜가 있으면 그 날짜를, 그러한 날짜가 없으면 가격조사 완료일을 기재한다. 조사기간은 감정평가 대상물건에 대한 실지조사를 착수한 날짜부터 가격조사를 완료한 날짜를 의미한다. 감정평가 작성일은 감정평가서 작성이 완료된 날짜를 의미한다.
7) 실지조사를 하지 않은 경우 그 이유
감칙 제10조제2항 각 호 규정과 실무기준의 단서규정에서는 실시조사를 생략할 수 있는 예외 규정을 두고 있다. 이 때 해당 사실과 이유를 의뢰인에게 알리고, 감정평가서에 기재하여 감정평가서 사용자가 알 수 있도록 해야 한다. 실지조사를 생략할 수 있는 경우는 실지조사가 불가능하거나 극히 곤란한 경우 및 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우로 한정하고 있다.
8) 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가한 경우
감정평가법인등은 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가한 경우에는 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징, 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성을 기재하여야 한다. 다만, 감정평가관계법규에 기준가치를 시장가치 외의 가치로 하는 것에 관한 규정이 있는 경우에는 해당 법령을 적는 것으로 갈음할 수 있다.
9) 감정평가조건
감정평가조건은 가치형성요인의 변경을 가져와 감정평가액에 영향을 미칠 수 있으므로 해당 감정평가서가 어떠한 조건을 전제로 작성된 것이라는 점을 명확하게 기재하여야 한다. 즉 감정평가액 산출 과정에 감정평가조건이 부가되었다면 의뢰인 등이 분명하게 이해할 수 있도록 감정평가조건을 명확하게 기재하여야 한다.
10) 감정평가액
감정평가의 최종적인 결과는 감정평가액이다. 감정평가액은 그 세부내역 명세와 함께 협의의 가치 또는 임료의 종류별로 그 가액을 감정평가서에 표기하는 것이다. 실무기준에서는 감정평가액을 기재할 때 대상물건이 복수인 경우에는 대상물건 각각의 가치와 그 합을 함께 기재하도록 하여 개별 물건별 감정평가 원칙에 부합하도록 하고 있다. 다만 대상물건 각각의 가치를 따로 기재하는 것이 적절하지 않은 경우에는 이유를 기재하고, 일괄로 기재할 수 있음을 두어 개별물건별 감정평가 원칙의 예외로서 타당한 사유가 있는 경우 일괄감정평가가 가능함을 규정하고 있다.
11) 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견
감정평가는 충분하고 합리적인 근거와 이론적 해석에 입각하여 그 요지가 감정평가서에 집약적으로 표시되어야 한다. 감정평가액 산출근거와 결정 의견은 향후 법적 분쟁이 있을 때 감정평가사의 책임여부 및 범위의 근거가 되기도 한다. 이는 감정평가사가 감정평가과정에서 수집, 채택한 자료를 어떻게 정리하고 가치형성요인을 어떻게 분석하였으며 감정평가에 어떤 방법을 적용하여 최종적으로 어떻게 가치를 도출하였는지에 관한 근거와 감정평가서 이용 시 유의사항 등 전문가로서의 의견을 감정평가서에 요약, 표시하는 것이다.
12) 전문가의 자문등을 거쳐 감정평가한 경우 그 자문등의 내용
특정 전문분야에 관한 자문이 필요하여 외부전문가로부터 자문을 받아 이를 감정평가에 반영한 경우에는 그 자문등의 내용을 기재하여야 한다. 즉 자문등을 행한 전문가의 경력, 업무수행의 내용, 자문등이 감정평가에 활용된 내용 등을 기재한다. 전문가의 자문등을 거쳐 감정평가한 경우 그 내용을 명확하게 기재하는 것은 감정평가의 책임소재와 범위를 명확하게 해준다.
13) 그 밖에 이 기준이나 감정평가관계법규에 따른 기재사항
제1호부터 제12호 이외에도 실무기준 일부 조문에서는 개별 대상물건의 상황 등에 따라 감정평가에 영향을 미치는 사항이나, 의뢰인에게 알려야 하는 사항들을 기재하도록 규정하고 있다. 따라서 실무기준 규정 중 감정평가서에 기재하여야 한다고 규정되어 있는 내용에 대해서는 필수적으로 기재하여야 할 것이다.
2. 복수의 대상물건의 감정평가액 표시방법
복수의 대상물건이 의뢰된 경우에라도 개별로 감정평가액을 기재하여야 하고, 개별 대상물건의 합계액을 함께 기재하여야 한다고 규정하고 있다. 여러 개의 물건이 하나의 감정평가로 의뢰되었다 하더라도, 특별한 사유가 없는 경우에는 하나의 물건이 단독으로 경제적 가치를 갖는 것으로 보아 감정평가하여야 하므로 감정평가액도 물건별로 기재하도록 한 것이다. 다만 일단지 감정평가와 같이 특별한 사유가 있는 경우에는 일괄로 하나의 감정평가액을 기재할 수 있다. 이 때 그 이유를 감정평가서에 기재하여야 한다.
3. 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견에 포함되어야 하는 세부항목
제2항제11호는 감정평가액의 산출과정과 결정과정을 논리적으로 설명하기 위한 부분이다. 따라서 감칙과 실무기준에서는 해당 기재사항에 포함되어야 하는 세부항목 규정을 통해 감정평가서의 논리성과 충실성을 높일 수 있도록 하고 있다. 세부항목은 주로 감정평가방법에 관한 사항과 판단에 관한 사항이 주를 이룬다.
1) 적용한 감정평가방법, 감가수정 및 시산가액 조정 등 감정평가액 결정 과정
① 감정평가 3방법 중 주방법을 결정한 이유를 기재하고, 그 방법에 의한 산출과정을 객관적인 근거에 의해 의뢰인 등이 명확하게 이해하도록 기재하여야 한다. 또한 다른 방법에 의한 가액 산출과정도 객관적인 근거에 의해 의뢰인 등이 이해할 수 있도록 기재하고, 주방법에 의한 감정평가액의 합리성에 대한 검토한 내용을 기재하여야 한다.
② 원가법으로 감정평가할 경우 건물의 재조달원가 산정방법 및 그 근거를 기재하고, 감가요인(물리적, 기능적, 경제적) 및 감가수정의 내용(경제적 내용연수, 감가상각방법 등)을 기재한다.
③ 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 경우 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정한 이유와 시산가액 조정의 근거 및 과정을 기재하여야 한다.
2) 공시지가기준법으로 토지를 감정평가한 경우 비교표준지의 선정 내용, 비교표준지와 대상토지를 비교한 내용 및 그 밖의 요인을 보정한 경우 그 내용
토지를 공시지가기준법을 적용하여 감정평가한 경우에는 비교표준지 선정의 근거르 기재하고, 시점수정의 근거 및 내용, 비교표준지와 대상토지의 지역요인, 개별요인에 대해서 비교항목별로 비교한 내용을 객관적인 근거에 의해 기재하여야 한다. 또한 그 밖의 요인을 보정한 경우 산출근거를 구체적이고 명확하게 기재하여 감정평가액 산출 결과에 대해 의뢰인 등이 이해하도록 해야 한다. 대법원 또한 수용대상토지에 대한 표준지를 특정하지 아니하고 지역적, 개별적 요인 등도 명시하지 아니한 감정평가는 법령 규정에 따른 적법한 감정평가로 보고 있지 않은 바, 감정평가 수행 시 가격 산출과 관련된 제반 내용을 충실하게 기재해야 될 것이다.
3) 재조달원가 산정 및 감가수정 등의 내용
원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 따라서 적산가액의 적정성을 높이기 위해 재조달원가와 감가수정 시 구체적인 자료와 그 내용을 기재하여야 한다.
4) 적산법이나 수익환원법의 경우 기대이율 또는 환원율(할인율)의 산출근거
① 적산법 적용 시 대상물건이 용도 및 실제 이용상황을 기재하고 임대사례, 금리 등 기대이율 산정에 활용한 자료를 객관적으로 제시하여 기대이율의 사출근거를 적정하게 기재하여야 한다.
② 수익환원법 적용 시 시장추출법을 이용하여 구한 환원율은 시장에서 포착된 자료를 제시하여 의뢰인 등이 이해할 수 있도록 산출과정 및 결과를 감정평가서에 기재하여야 한다. 다만 시장추출법 적용 이외 다른 방법으로 검토할 대, 각 방법에서 적용된 근거를 기재하여 의뢰인 등이 환원율 산정을 이해할 수 있도록 해야 한다.
③ 할인현금흐름분석법에서 사용한 할인율 산출의 근거와 내용을 감정평가서에 적정하게 기재하여 의뢰인 등이 할인율 산출의 결과를 이해할 수 있도록 해야 한다. 또한 복귀가액 산정을 위한 최종환원율 결정시 장기위험프리미엄 등에 대해서는 시장의 자료 등 판단의 근거 및 내용을 감정평가서에 기재해야 한다.
5) 일괄감정평가, 구분감정평가 또는 부분감정평가를 실시한 경우 그 이유
감칙과 실무기준에서는 감정평가 시 하나의 대상물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산출하는 것을 원칙으로 하되, 일괄감정평가, 구분감정평가 및 부분감정평가를 할 수 있는 기준을 제시하고 있다. 다만 일괄감정평가, 구분감정평가 및 부분감정평가에 해당하는 경우에는 그 내용과 근거를 감정평가서에 기재해야 한다.
6) 감정평가액 결정에 참고한 자료가 있는 경우 그 자료의 명칭, 출처와 내용
그 밖에 감정평가액 결정에 참고한 자료가 있는 경우 그 자료의 명칭, 출처와 내용을 감정평가서에 기재한다.
7) 대상물건 중 일부를 감정평가에서 제외한 경우 그 이유
물건의 가치는 전체가 하나의 일체로서 결정되기 때문에 대상물건 전체를 기준으로 감정평가를 수행해야 한다. 따라서 감정평가를 의뢰받은 대상물건 중 일부를 평가에서 제외한 경우 그 이유를 감정평가서에 기재한다.
8) 그 밖에 이 기준이나 감정평가관계법규에서 감정평가액을 결정할 때 적도록 한 사항
그 밖에 실무기준이나 감정평가관계법규에서 감정평가액을 결정할 때 적도록 규정한 사항이 있는 경우는 그 내용을 감정평가서에 기재한다.
Ⅳ. 감정평가서의 법률적 성격과 감정평가사의 책임
1. 감정평가서의 의미
감정평가서는 평가작업의 결과에 대한 하나의 보고서로서 재산의 경제적 가치를 측정하는 하나의 참고자료에 불과하다. 평가를 ‘부동산의 가치 추산 및 그에 대한 의견’, ‘부동산 가치에 관한 전문가의 판단이자 의견’이라고 정의한다면 평가가격은 어디까지나 추정이며 의견인 것이며 여기에 절대적인 가격이나 정가는 없는 것이다. 따라서 영, 미의 감정평가기준이나 협회 그리고 일본의 부동산감정평가에 관한 법률 및 서독의 연방건축기준법 등 외국에서의 감정평가사에 대한 제도에서는 고도의 지식과 직업윤리를 강조하면서도 손해배상책임에 관한 직접적 명문규정은 없다.
2. 감정평가서의 법률적 성격과 감정평가사의 책임
우리나라는 감정평가법 제28조에서 감정평가법인등이 감정평가를 하면서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있는 감정평가를 하거나 감정평가 서류에 거짓을 기록함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 하였을 때에는 감정평가법인등은 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다. 그러나 감정평가서는 평가작업 결과에 대한 하나의 보고서로서 재산의 경제적 가치 측정에 필요한 참고 자료에 불과한 것이다. 평가가격은 어디까지나 추정이며 의견인 것이다. 때문에 다른 나라의 감정평가기준 등 그 어디에서도 감정평가사에 대한 손해배상 책임규정은 찾아볼 수 없다. 그 대신 고도의 전문지식과 직업윤리를 요구하고 있다.