감정평가법 제28조와 민법 제70조의 관계는 손해배상과 관련된 논점이다. 시험의 회차가 진행될수록 주요 논점은 거의 다 나왔고, 더 중요한 논점들은 반복해서 출제되고 있다. 때문에 아직 출제되지 않은 논점 중에서 눈여겨봐야 할 논점들이 분명히 있다. 손해배상과 관련된 논점이 그런 논점 중 하나라고 생각한다. 실무를 진행할 때, 감정평가사들은 여러 가지 형태의 손해배상과 관련된 송사에 엮일 수 있기 때문이다.
A공사는 X토지를 신축사옥 부지로 매수하기로 하고 감정평가법인 갑에게 해당 토지의 감정평가를 의뢰하였다. 이에 감정평가법인 갑은 해당 토지를 표준지공시지가와 현황평가에 따라 평가하여야 함에도 별다른 근거 없이 해당 토지들의 위치, 형상 및 주위의 거래시세에 비추어 토지들의 가격은 평당 1백만 원으로 유추된다는 정도로만 평가하여 토지가격을 13억 원으로 감정결과를 회보하였다. 이에 A공사는 X토지 소유자들과 감정평가법인 갑의 감정가격을 매매대금으로 하여 매매계약을 체결하였다. 그런데 감사원에서 감정평가법인 갑에 대해 감사를 실시하여 해당 토지들에 관한 감정가격이 적정하지 못하다고 판단하고, 독자적으로 한국감정원에 X토지들의 가격을 감정평가하여 줄 것을 의뢰하였고, 한국감정원은 해당 토지를 감정한 결과 토지가격을 10억 원으로 평가하였다. ★ (1) A공사는 감정평가법인 갑을 상대로 감정평가법 제28조의 손해배상책임 외에 민법 제750조의 불법행위로 인한 손해배상을 별도로 청구할 수 있는가? |
민법
제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
감정평가법
제25조(성실의무 등) ① 감정평가법인등(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)은 제10조에 따른 업무를 하는 경우 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 업무를 잘못하여서는 아니 된다.
제28조(손해배상책임) ① 감정평가법인등이 감정평가를 하면서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가를 하거나 감정평가 서류에 거짓을 기록함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 하였을 때에는 감정평가법인등은 그 손해를 배상할 책임이 있다.
② 감정평가법인등은 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보험에 가입하거나 제33조에 따른 한국감정평가사협회가 운영하는 공제사업에 가입하는 등 필요한 조치를 하여야 한다.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가법 제28조와 민법 제750조의 관계
1. 문제 상황
감정평가법인 갑의 행위가 감정평가법 제28조의 손해배상책임 요건 외에 민법 제750조의 불법행위로 인한 손해배상책임의 요건도 구비하고 있다면, A공사는 갑을 상대로 민법 제750조의 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지가 문제된다.
2. 학설
(1) 민법 제750조의 특칙이라는 견해
감정평가법 제28조는 민법 제750조의 특칙으로 감정평가법인등은 전자의 책임만 부담하고 후자의 책임은 부담하지 않는다는 견해이다. 입법자는 감정평가사법 제28조를 민법 제750ㅏ조와 별도로 특별히 규정하였고, 감정평가수수료에 비해 손해배상책임이 지나치게 과도하다는 점을 근거로 한다.
(2) 민법 제750조의 특칙이 아니라는 견해
감정평가법 제28조는 민법 제750조의 특칙이 아니므로, 감정평가법인등은 전자의 책임 외에도 민법 제750조의 요건을 만족한다면 이 책임도 역시 부담한다는 견해이다. 감정평가법 제28조 제1항은 제2항의 보험금이나 공제금의 지급대상이 되는 손해배상의 범위에 관한 조항에 불과하며 민법 제750조의 의 손해배상책임을 배제하는 규정이 아니라고 본다.
3. 판례
판례는 감정평가법인등의 부실감정으로 인하여 손해를 입게 된 감정평가의뢰인이나 선의의 제3자는 지가공시및토지등의평가에관한법률상의 손해배상책임과 민법상의 불법행위로 인한 손해배상책임을 함께 물을 수 있는 것이라고 본다(대판 1998.9.22. 97다36293)((2)설).
4. 검토
특칙이라는 견해에 따르면, 감정평가법인등은 ‘감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가를 하거나 감정평가 서류에 거짓을 기록’한 겨우에만 손해배상책임을 부담하기때문에 감정평가법인등을 지나치게 보호하는 동시에 의뢰인의 재산권(손해배상청구권)을 침해하는 결과를 가져온다. 따라서 특칙이 아니라는 견해가 타당하며, 의뢰인은 감정평가사법 제28조와 민법 제750조의 요건을 만족하는 한 선택적으로 손해배상을 청구할 수 있다.
5. 설문
감정평가법인 갑의 행위가 감정평가법 제28조의 손해배상책임 요건 외에 민법 제750조의 불법행위로 인한 손해배상책임의 요건도 구비하고 있다면, A공사는 갑을 상대로 민법 제750조의 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.