가치는 여러 가지이다. 시장가치, 투자가치, 계속기업가치, 청산가치, 공정가치 등은 다양한 가치의 예시일 뿐이다. 이러한 다양한 가치의 비교는 감정평가이론과 실무에서 너무 중요하다. 당연히 수험목적으로도 중요하다. 주요 가치 개념은 10-20점 분량으로 쓸 수 있을 정도로 준비하자. 준비해 두고, 실전에서는 아무생각 없이 써내려 가는 것이다. 이런 문제가 나왔을 때, 시간을 세이브해야한다. 특히, 가치와 가격에 대한 논의와 함께 생각해보자.
INDEX
Ⅰ. 시장가치와 투자가치 비교, 설명
1. 양자의 개념
시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 말한다. (감칙 제2조제1호) 투자가치란 투자 또는 영업목적으로 보유한 자산이 특정 투자자 또는 투자집단에게 갖는 가치로 투자가치는 시장가치보다 높거나 낮을 수 있으므로 투자부동산의 시장가치와 혼동하지 않아야 한다.
2. 가치의 성격
시장가치는 대상부동산에 대하여 시장이 부여하는 객관적인 가치인 반면 투자가치는 특정 투자자가 부여하는 주관적인 가치로서 변동성이 큰 특징이 있다.
3. 최유효이용의 전제여부
시장가치는 최유효이용을 전제로 파악되는 것이 원칙이나 투자가치는 특정 투자자가 요구하는 용도 및 개발이 될 이용상황을 가정하여 파악이 되는 바, 시장 내 최유효이용이 아닐 수도 있다.
4. 금융조건 및 세금조건의 여부
시장가치는 특수한 금융조건이나 소유자의 세금신분에 따라 부동산의 가치가 바뀌어서는 안되기 때문에 특정한 금융조건이 결부되지 않은 전형적인 저당대부와 세율을 고려하여 평가하게 된다. 반면 투자가치는 특정 투자자가 대상부동산에 대하여 계획하는 저당대부나 투자자의 세금신분, 요구수익률 등을 고려하여 추계가 된다.
5. 가치의 추계방법
시장가치는 가치의 3면성에 따라 3방식을 모두 적용하여 구한 각각의 시산가액의 조정을 통해 최종적인 가치 결론을 도출하게 된다. 투자가치는 특정용도에 이용될 때 장래 기대가 되는 경제적 효익을 현재의 가치로 환원한 값이다. 주로 미래현금흐름을 현재가치로 할인하는 소득접근법에 의해 추계된다. 일반적으로 저당지분환원법과 할인현금흐름분석법에 의해 추계된다.
6. 가치의 활용
시장가치는 최유효이용을 전제로 파악된 가치로 일반 거래활동을 모두 포함한 부동산 활동의 기준이 된다. 투자가치는 주로 투자안의 경제성 분석에 이용이 되며 투자가치를 이용한 투자의사결정은 비용편익분석이나 시장가치와의 비교를 통하여 이루어질 수 있다.
Ⅱ. 계속기업가치와 청산가치
1. 양자의 개념
계속기업가치란 현재 영업 중인 기업이 일괄로 이전되는 경우의 가치를 말한다. 청산가치란 기업활동에 사용되던 자산들이 각각 매각되는 경우의 가치로 일반적으로 폐업 후에 이루어지며, 강제매각과 달리 청산가치는 충분한 방매기간을 거쳐 일정한 처분계획에 따라 매각하였을 때 실현될 수 있는 가치를 말한다.
2. 평가 목적 차이
계속기업가치는 기업 스스로 자산의 건실성을 공시하여 재무적 유동성을 증대함을 목적으로 하는 반면 청산가치는 기업에 대한 채무와 관련하여 채권자의 채권만족을 목적으로 한다.
3. 주된 평가방법의 구분
계속기업가치는 기업의 영리활동에 비추어 DCF법에 의해 평가되는 것이 일반적인 반면 청산가치는 청산대차대조표의 개별자산가액을 기준으로 산정하고 일반적으로 자산근거접근법이 활용될 수 있다.
4. 무형자산의 반영여부
계속기업가치는 DCF법 적용 시 대상기업 자체에서 발생하는 전체 현금수지에 반영될 수 있으나 청산가치는 무형자산 자체는 기업의 권리나 특권을 허용하여 업체와 분리되어 존재하기 곤란한 자산인 바, 청산가치에는 반영이 안 될 여지가 높다.
5. 기업의 정리여부 판단기준
청산가치 > 계속기업가치인 경우 투자자 내지 채권자의 이익을 위하여 기업의 정리가 타당성을 갖게 되나, 청산가치 <계속기업가치인 경우 기업의 회생에 대한 타당성을 갖는 바 기업 정리여부의 판단기준이 될 수 있다.
Ⅲ. 시장가치와 공정가치
1. 공정가치 개념
재무보고평가는 공정가치를 기준으로 감정평가한다. 공정가치는 한국채택국제회계기준에 따라 자산 및 부채의 가치를 추정하기 위한 기본적 가치기준으로서 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제될 수 있는 금액을 말한다.
2. 공정가치의 개념요소
공정가치는 당사자 사이에 서로 특별한 관계가 없이 정상적인 거래를 하면 되므로 자산은 광범위한 시장에 방매될 필요가 없다. 따라서 합의된 가격은 일반적인 시장에서보다는 관련 당사자가 보유한 권리에 대한 특정 이익(손실)을 반영한 결과가 된다. 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념은 일반적으로 감정평가분야에서 사용하는 시장가치와 유사한 개념이지만 공정가치는 시장가치보다 광범위한 개념이다.
3. 시장가치와의 관계
1) 시장가치와의 유사점
두 가치기준은 모두 시장상황을 반영하도록 하고 있고 광범위한 시장증거를 요구하고 있다는 점에서 시장성을 강조하고 있다. 또한 공정가치를 산정할 때 시장증거에 근거하였는지 여부를 밝히도록 되어 있고, 시장가치 역시 있는 상태로의 가치의 개념에 해당한다고 볼 때 당위가격보다는 현실가격에 더 가깝다. 가치의 접근방식에 있어서 시장성, 원가성, 수익성의 가치 3면성에 의해 접근하는 점이 유사하다.
2) 시장가치와의 차이점
공정가치는 반드시 시장을 전제로 형성되는 가치는 아니기 때문에 시장가치와 차이가 있고, 대부분의 경우 두 당사자 간에 공정한 가격은 일반적인 시장에서 구할 수 있는 가격과 동일하지만 공정가치 평가에서는 시장가치 평가에서 무시되는 요소를 고려해야 되는 경우가 있다. 즉 시장가치는 특정가치적 요소를 무시할 것이 요구되나 공정가치에서는 이러한 시너지 효과를 평가하는 것이 평가과정을 형성하는 요소가 되는 바, 공정가치는 시장가치 외의 가치 성격을 갖을 수 있다.
4. 소결
공정가치는 시장가치와 유사한 개념이지만 시장가치보다 광범위한 개념으로 시장가치 외의 가치로 볼 수 있다. 즉 공정가치의 성격은 시장적인 요소 외에 비시장적 요소도 반영되는 가치이며 표의적인 개념을 포함하는 용어이다. 그러나 재무보고평가 역시 감정평가의 원칙에 의해 평가된다. 따라서 시장가치기준 원칙하에 공정가치를 가격으로 산정하고 재무제표에 계상되기 위해서는 평가과정을 거쳐야 하며 그 가치 판단은 감정평가법인등의 업무에 해당한다고 볼 수 있다.